Il contenzioso condominiale può essere prevenuto o, almeno, ridotto attraverso una molteplicità di strumenti di natura “sociale” o “giuridica”.

Iniziamo dicendo che il dialogo (dal lat. dialŏgus, gr. διάλογος, der. di διαλέγομαι) tra condomini, in assemblea, sotto la guida dell’amministratore, ma anche al di fuori di essa, costituisce il primo argine alle liti condominiali. Questo “momento” può sembrare, a prima vista, lo strumento più agevole e semplice per raggiungere tale scopo ma, viceversa, i dati della prassi mostrano che la realtà è ben diversa. Da qui la “mission” di Garante Condominio che si pone nella direzione della (ri)conciliazione tra i vari “utenti” del condominio. Su questo sito si rinvengono innumerevoli iniziative in tal senso nonché utilissimi contenuti scaricabili gratuitamente.

Allo stesso fine mirano le recenti riforme legislative del sistema processuale civile, tutte caratterizzate dalla medesima ratio: semplificazione, deflazione e risoluzione preventiva del contenzioso. Tali riforme hanno mostrato riflessi notevoli anche nell’ambito condominiale, essendo detta materia – come si vedrà a breve – una di quelle in cui, ad esempio, la mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Si tenterà di dare conto al lettore dei rimedi cd. preventivi ad oggi rinvenibili nel nostro ordinamento.

Controversie condominiali: il ruolo della mediazione

La mediazione è l’attività svolta da un soggetto terzo ed imparziale, il mediatore, volta alla ricerca di un accordo amichevole per comporre una controversia tra due parti anche attraverso la formulazione di una proposta conciliativa.

E’ condizione di procedibilità in ambito condominiale ?

Oggi, in seguito all’emanazione della l. 98/2013, può dirsi che quelle che la legge definisce “controversie in materia di condominio” prima di essere portate nelle aule di giustizia, devono obbligatoriamente essere oggetto di un tentativo di mediazione. Tutte le domande proposte all’Autorità Giudiziaria aventi ad oggetto tali questioni, ove non precedute dal tentativo di mediazione, sono dichiarate improcedibili dal Giudice adito.

Che si intende per “controversie in materia di condominio” ?

Per rispondere a questa domanda e per comprendere realmente quali controversie devono sottostare al tentativo obbligatorio di mediazione, è sufficiente consultare il dettato normativo dell’art. 71-quater disp. att. c.c. alla stregua del quale per tali controversie si intendono “quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice” e cioè quelle che possono nascere dall’applicazione degli artt. 1117-1139 c.c..

Si fa riferimento, in pratica, a quasi tutte le controversie che possono nascere dalla vita in condominio aventi ad oggetto, ad esempio, le questioni relative alle parti comuni, la nomina e gli obblighi dell’amministratore, la natura esclusiva di un bene o impianto, l’approvazione e revisione delle tabelle millesimali. Sono esclusi dall’ambito applicativo di tali disposizioni le procedure del recupero del credito da parte del condominio o di terzi nei confronti dei condomini morosi per le quali si scelga di intraprendere il procedimento cd. monitorio (ricorso per decreto ingiuntivo).

Quali sono i vantaggi della mediazione ?

Benefici di natura fiscale (esenzione imposta di bollo o di registro per diversi atti della procedura), costi non elevatissimi, ma soprattutto durata massima di tre mesi dal deposito della domanda.

Organismi competenti

La domanda di mediazione deve essere proposta presso un Organismo a ciò preposto (ed iscritto in un apposito registro tenuto presso il Ministero della Giustizia) della circoscrizione del Tribunale dove è situato il Condominio.

Effetti della mediazione sulla domanda

La richiesta di mediazione, da quando è comunicata alle altre parti, impedisce la prescrizione del diritto per cui si agisce.

Effetti dell’accordo

Nel caso in cui tutte le parti aderenti alla mediazione si avvalgano dell’assistenza di un Avvocato, l’eventuale accordo raggiunto costituisce titolo esecutivo per l’espropriazione forzata, per l’esecuzione per consegna e rilascio, per l’esecuzione di obblighi di fare e non fare e per l’iscrizione di ipoteca giudiziale. Tutto ciò previa attestazione e certificazione da parte degli Avvocati della conformità dell’accordo alle norme imperative e all’ordine pubblico.

Può una parte rifiutare la proposta di accordo del mediatore ?

Una parte ben può rifiutare la proposta di accordo del mediatore ritenendo, ad esempio, di aver diritto a una maggiore somma. Tuttavia, ove anche vincesse il giudizio successivamente proposto ma la sentenza del giudice non si discostasse dalla proposta ricevuta che la parte ha rifiutato, questa, pur vittoriosa, potrebbe essere condannata alla refusione delle spese legali.

Quando l’amministratore riceve “invito” al procedimento di mediazione di una controversia condominiale

Alla luce del dettato normativo vigente sarà necessario, in prima battuta, convocare l’assemblea per rendere edotti i condomini della richiesta di mediazione. In secondo luogo l’assemblea dovrà decidere se autorizzare l’Amministratore a partecipare al “tentativo di mediazione”, ed in caso positivo, conferire procura ad un Avvocato e fornire direttive da cui l’Amministratore non potrà discostarsi in sede di mediazione. Ma vi è di più. Gli accordi raggiunti dalle parti nel procedimento di mediazione o le eventuali proposte di accordo dovranno essere, rispettivamente, ratificati o approvati da una nuova assemblea. Per ciascuna Assemblea cui si è fatto cenno è prevista la maggioranza di cui al secondo comma dell’art.1136 c.c. vale a dire maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. Ove non sia raggiunta tale maggioranza l’invito a mediare o la proposta di accordo si intenderanno rifiutati dal Condominio.

E’ necessario, inoltre, precisare che nel caso in cui venga notificato all’Amministratore un invito a comparire in mediazione in tempi brevi e comunque tali da impedire la convocazione dell’assemblea e la delibera sul punto, vi è la possibilità di chiedere al Mediatore una congrua proroga del primo incontro per espletare tutte le attività di cui sopra.

Per altre informazioni puoi contattare l’amministratore di condominio a Roma Gestip.